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楼市降温又出大招:停止开发商海外发债

城市战争 2017年05月19日 09:25

  昨天(5月18日)下午,一个大消息突袭楼市:据新浪报道,从二季度开始,发改委已经基本停止了给开发商海外发债发放批文。

  这意味着,开发商从海外融资的渠道基本上被切断了。在人民币面临下行压力,资本外流加剧的情况下,管理层毅然叫停了“开发商海外发债”,还是需要勇气的。

  房地产行业是一个资金密集型的行业,拿地、建房子都需要大量资金投入,近年来随着这个行业快速发展,所有的开发商的负债率都在快速上升。开发商筹集资金,无非是以下几个渠道:

  1、IPO,也就是新股发行;

  2、上市房企定向增发;

  3、向银行贷款;

  4、国内发债;

  5、海外发债;

  6、通过资管计划,引入银行、保险、私募等资金;

  7、民间借贷……

  2016年“国庆节”以来,随着调控的不断深入,银行贷款、开发商IPO和定增都变得非常困难,国内发债也大幅减少了。

  据统计,去年上市房企实施定增方案共有31家,而10月以后实施的仅3家;去年房企共发行公司债143笔,而10月以后发行的仅10笔,且都集中在10月发行,此后便再无发行。

  公司债方面,今年以来则没有一家A股上市房企发行。而去年同期的家数有43家,融资金额高达774.33亿元;2016年全年发行公司债的上市房企更是高达124家,融资金额达2039.53亿元。

  至于各种资管计划、保险理财、银行理财,都被严格管制,进入房地产越来越困难。所以,到海外发债几乎成为“华山一条路”了。

  克而瑞房地产研究中心数据显示,2017年3月,房企海外发行的票据、债券达到302.28亿元,占到当月房企发行票据、债券总额的74.95%,约为3月份房企银行贷款的2.25倍。

  根据彭博社统计的数据,2017年以来国内房企共成功发行海外债券13只,累计金额达到46.4亿美元,较2015年1-2月总额(23.2亿美元)要多出一倍。

  在美元升值的背景下,到海外融资基本上是饮鸩止渴,未来汇兑损失会比较大。但缺钱的房企管不了这些了,他们首先不能让资金链断掉。

  我没有查到最近的中国房企外债余额,一项2016年11月的统计显示,当时有237只未到期债券,外债规模合计5530.14亿元人民币,分别由65家企业发行。

  从发债结构来看,发债主体主要采用间接形式,发行主体注册地为开曼群岛、英属维尔京群岛和百慕大群岛共计221只,占比92.25%,其余在香港和马来西亚。只有2家企业选择境内主体直接发行外债。从外债的发行期限来看,3年期和5年期更受外国投资者欢迎,7年期和10年期次之。

  此前,发改委之所以仍然放行开发商海外发债,主要跟资金外流的大趋势有关。给房企一个引入资金的渠道,可以对冲外汇储备的下滑和热钱的外流。现在关上这个通道,显然跟希望楼市降温有关。

  从去年交易所给开发商设置的发债门槛看,国有房企、大房企、上市房企是有特权的,中小房企基本上上天无路、入地无门。这将推动行业的洗牌,导致一大批中小房企被并购、退出;但这种洗牌方式,等于鼓励开发商做大规模。所以,融创中国的董事长孙宏斌说,开发商不能“小而美”,“小”了,最终就会“没”了。

  发改委截断开发商海外融资通道,这件事意义重大。它表明,国家给楼市降温的决心非常大。在资金压力下,一些囤积居奇的开发商,只能加快销售速度回笼资金。而在当前形势下,选择降价是最好的办法。


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