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市场胶着 业主转售为租 二手房市场有望向“买方”倾斜

王荔珏 大洋网-广州日报 2017年06月19日 08:42

  近期,个别银行把首套房贷利率提高到“基准”的1.1倍,令房产信贷领域收紧风声更盛。据广州链家成交数据反馈,5月客户采取一次性付款的购房比例为21.0%,比4月提高3.9个百分点。与此同时,客户成功压价幅度为3.0%,是自2016年6月以来的最大幅度,显示现时二手房市场有向“买方”倾斜的迹象。目前市场成交难点在于准客户压价幅度大(至少10%),而业主让步空间小(一般3%以内),双方坚持的底线无法在短期内贴近,导致成交周期延长。从“阳光家缘”二手房网签数据可见,5月1~31日全市11区经过中介促成的二手房网签约量是8947宗,比4月1~30日的10206宗减少12.3%。

  2017年6月上半月,经广州链家促成的二手住宅买卖宗数比5月同期减少4%,全市二手住宅成交均价为26886元/m2。客户成功压价幅度为3.4%,有进一步扩大的迹象。但这一过程不会令二手房价立即出现调头向下,估计楼价的高位盘整态势仍旧要持续两个月,在成交量尚未有起色的前提下,才会有“向下”的冲动。

  尽管买卖交易活跃度有所下降,大部分持有闲置房产的客户亦将其放到租赁市场出租,但小业主(特别是投资客)对租金带来的回报并不看重。广州链家研究院把2017年1~5月经该公司促成的住宅租售成交个案进行筛选,抽取买卖成交量前20位的楼盘进行分析,综合其平均租金、租客年龄等信息,并将其得出的出租回报率与2016年同期作对比(如表)。

  这20个买卖成交活跃楼盘出租回报率在今年前五个月均全线下跌,比2016年同期减少幅度在0.2至0.9个百分点之间。换句话说,2017年通过买房出租所得租金收益是缩减了。

  广州链家研究院院长周峰分析,出租回报率的下降,既反映出租金的上升幅度落后于楼价上升幅度,同时也隐含了一个市场现象,即租客群体的变化。2017年前五个月,广州链家促成租赁业务的租客平均年龄为31.3岁,比2016年同期下降0.2岁。而在买卖成交量前20位的楼盘当中,租客平均年龄比2016年同期下降的楼盘就有12个。

  租客的年轻化,势必带来租客可承受租金水平的相应变化,在“收入决定支出”的前提下,这批租客即使认可大型楼盘的居住环境,但在楼盘里面仍旧会先挑选“相对中档”租金的物业作为承租对象,故成交的租金数值对比2016年同期难有明显升幅。

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