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人民日报:大力发展租购并举 保障群众住房需求

新浪房产 2017年11月08日 09:32

  党的十九大报告提出,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。

  与此同时,楼市也呈现出新意——往年常见的“金九银十”并未如期而至,取而代之的,是热点城市二手房成交量大幅降低、房价涨幅持续回落、新增房贷占新增贷款比重不断回调。

  购的一端,在一系列调控措施作用下,正在降温、退烧;租的一端,政策利好不断释放,正迎来新的契机。展望未来,要让住房回归居住本义、让房地产市场形成稳定健康发展的长效机制,“租购并举”无疑是十分关键而紧要的一环。

  那么,租购并举的住房制度应如何建立?租赁市场该如何发展壮大?合理的购房需求又该如何满足呢?

 为什么要发展租购并举?

  最早提出“租购并举”,并明确其为住房制度改革的主要方向,始自2015年底召开的中央经济工作会议。而确定这一政策导向,针对的正是长期以来我国房地产市场“重售轻租”的现实——

  “购”的一端过于火热。

  前些年,一线城市和部分热点二线城市出现房价过快上涨现象,房价收入比越来越高。对部分中低收入群体尤其是新市民而言,高房价难以企及,购房的梦想越来越难实现。

  房价过快上涨的背后,既有供给不足、投机投 资者炒作等市场内部原因,也有经济快速增长、城市化加速、人口加快集聚、流动性过剩等外部原因,但最根本的,仍是供求关系的紧张——大城市有限的土地与住房资源难以承载加速增长的人口。若无外力相助,矛盾很可能愈发凸显——资源越紧张,人们就越买;买家越多,房价也就抬得越高。于是,楼市一热,就不得不喝“猛药”、踩“急刹车”。

  “租”的一端过于薄弱。

  在我国住房供应体系中,租赁市场是一个明显的短板。在国务院发展研究中心市场研究所研究员任兴洲看来,短板表现在多个方面:供应量短缺,尤其是在一些人口集中涌入的大中城市,租赁住房供应显著不足;质量不佳,市场租赁房源“老龄化”,不适应市场需求;经济主体分散化,多以个人业主出租为主,缺乏规模化、集中化的机构经营者;租赁关系不稳定,市场秩序不规范,缺乏成熟的契约精神和法律规则约束,随意撵租客、提租金的行为比较普遍;支持租赁市场发展的政策体系也不够健全。在此情况下,租赁住房这一国际上解决居民住房需求的普遍而重要的方式,在我国往往成了“过渡”“无奈”和“最后的选项”。

  “有钱就买,没钱才租”“买房的都赚钱了,没买的早晚吃大亏”“能买房绝不租房”……这几乎成为一些大中城市居民的基本共识。任兴洲认为,近年来由于一些城市房价高涨,购房家庭获得很大收益,这种“财富效应”引发了更大程度的购房热,加之租赁住房供给缺乏、体验不佳的情况普遍存在,导致城镇居民家庭更多地通过购买住房来解决居住问题,加剧了市场供求失衡,促使房价进一步上涨。

  在加强和完善房地产调控、遏制投机性需求的同时,强化租购并举、推进租赁市场发展,满足居民多层次的居住需求,无疑有利于稳定消费者预期,进而也有利于住房市场的稳定。

  强调健全租赁市场,并非为了打压人们正常的购房需求。“其首要目的,是消除对住房租赁消费的制度性歧视,给居民提供一个可以自由选择租房还是买房的市场环境,并借此补齐租赁市场发展滞后的短板。”清华大学房地产研究所所长刘洪玉表示。

 如何大力发展租赁住房?

  前三季度,在房价涨幅收窄的同时,房地产投 资依然在平稳增长。“在一二线城市持续调控、部分城市出现降价的情况下,三四线城市依然支撑了市场增量。”张大伟认为,正是“手术刀式”的政策,实现了市场的精准调控。

  国家统计局局长宁吉喆也表示,住房的基本属性是消费,国家反对房地产投机的取向不会变,“但对于居民正常的住房需求要因地制宜、因城施策解决。”

  “房子是用来住的”,租房与买房都是解决“住”的有效手段。过去,我国房地产市场“重售轻租”。今年以来,为了补短板、强租赁,各地各部门纷纷出招。

  比如探索“租购同权”。7月中旬,《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》出台,提出“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权”。“租购同权”首次出现在我国地方政府的正式文件中。随后,无锡、郑州、济南、北京等地也先后推出为租房者扩权的相关政策。“现阶段就做到‘租购完全同权’不太现实,但它已被提上了议事日程,是未来的方向所在。”任兴洲认为,随着各城市公共服务供给能力和管理能力的提高,租房者将能平等地享受到更多的公共服务,租房的吸引力也将增强。

  又如规范和稳定租赁关系。长期以来,我国住房租赁市场上经营主体较为分散,租户维权难、租房体验不佳的问题较为突出。今年5月,我国首部专门针对住房租赁和销售的法规——《住房租赁和销售管理条例》的征求意见稿对外发布,目前正在研究制定之中。8月以来,杭州、广州、成都、武汉、北京等城市住建部门先后推出住房租赁监管服务平台,意在让租房更规范。

  此外,各地政府也在寻求通过其他机制来引导楼市平稳发展,比如推出共有产权住房。这一方式下,政府和产权人各持一定的产权比例,但使用权属于购房人,这样购房人就可以用更低的成本实现住有所居。

  目前,北京市出台了《共有产权住房管理暂行办法》,明确了未来5年供应25万套共有产权住房的目标,着力满足城镇户籍无房家庭及符合条件新市民的基本住房需求;上海市到去年底已供应共有产权保障住房8.9万套,有效改善了城镇中低收入住房困难家庭的居住条件。

  未来调控会怎么调?

  去年国庆节前后,各地为应对此前房价过快上涨的态势,相继出台了一系列房地产调控政策。时至今日,无论是宏观数据,还是亲身体验,都佐证着一个事实:房地产调控效果明显,全国楼市已经出现明显降温——

  “涨”声不再过响。截至今年8月份,全国70个大中城市中,北上广深4个一线城市同比涨幅已经连续11个月回落,二线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续9个月回落,三线城市的涨幅也回落了0.3个百分点。

  销售不再过热。全国商品房销售面积同比增速从今年年初的25.1%回落到1—9月份的10.3%,其中商品住宅从23.7%回落到7.6%。

  “我们预计,今年四季度全国房地产市场还将延续成交量增速回落、成交价格趋于稳定的走势,全年房地产市场将保持平稳运行的态势。”住建部部长王蒙徽表示。有业内人士分析,今后两年市场仍将持续平稳,不会出现大起大落。

  那么,调控是否就可以“松口气、歇歇脚”呢?

  国务院发展研究中心市场研究所研究员任兴洲认为,从形势上看,房地产市场的稳定性在提升,但就特大城市、热点城市来看,供需矛盾依然存在,投 资投机冲动依然存在,短期内仍不能放松调控,仍要把挤泡沫、防风险放在重要位置。

  不少专家学者认为,当前调控的高压态势不能减。中原地产首席分析师张大伟表示:“从目前采取限售的热点城市来看,买房者购房后最早也需要到2020年才能出售。这一措施明显打击了投机和投 资需求,使得房地产的投 资属性降低,影响了短期获利的可能性,对于加杠杆的投 资者来说,风险越来越大。”

  王蒙徽介绍,住建部门正在研究建立房地产统计和市场监测预警的指标体系,“加快建立市场预警机制,加强监测和分析,指导地方保持房地产市场平稳。”

 如何加大住房供给、保障购房需求?

  十九大报告提出,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。清华大学房地产研究所所长刘洪玉表示,这一说法从供应体系、保障体系、租赁市场三个方面对住房制度进行了完整表述,使“住有所居”有了更加明确的实现路径。

  那么,多主体供给、多渠道保障,该如何实现呢?

  一来,要以市场为主满足多层次需求。

  刘洪玉认为,房地产长效机制建设要有助于促使住房回归居住属性,为每一类人群都提供一个可以预期的获取住房的渠道,而且这些渠道应当是“可进入、可选择、可支付、可持续”的:“可进入”就是可以根据自身情况找到相应的获取住房渠道;“可选择”就是有可供其选择的住房供应;“可支付”就是经济上可承受;“可持续”就是渠道可以长期开放运行。“有了稳定的渠道和制度,大家才会有稳定的预期,也有助于住房市场稳定。”

  以市场为主,则指要更多借助企业、资本的力量来做大做优供给。比如住建部等部门就提出,人口净流入的大中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业。链家研究院院长杨现领认为,此举一方面可让国企更好发挥引领带动作用,稳定市场租金,另一方面也有利于国企盘活闲置和低效的厂房和商办用房,为市场增加租赁房源。

  二来,则要以政府为主提供基本保障。

  党的十八大以来,我国累计有6000多万居民通过棚户区改造住上了楼房,还有1900多万住房困难群众住进了公租房。上海市社科院研究员张泓铭认为,今后政府手中要保持适当多的房源,并更多发展租赁型保障性住房,同时,通过制度设计和创新,动员社会力量参与政府的保障工作。

  保房还得保地。今年4月,住建部和国土部联合发布通知,要求部分热点城市要增加住宅用地特别是商品住房用地供应规模。今年以来,北京明确,未来5年全市计划供应住宅用地6000公顷,年均1200公顷,以保障150万套住房建设需求;上海、杭州等地也已纷纷推出“只租不售”的地块。专家认为,住宅用地供应力度的持续加大,将有助于稳定预期、促进市场健康平稳发展。

  打造多元化的供应体系,是促进住房市场健康发展的必然之举。正如链家研究院院长杨现领所说,一个完善的市场格局应该是“三足鼎立”,新房、存量房和租赁住房同时起作用。

  刘洪玉也认为,住房政策要为每一类人群都提供一个对应的获取住房的渠道,而且这些渠道“可进入、可选择、可支付、可持续”。

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