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杭州楼市之变:一二手房价格空间现松动

唐韶葵 张旦珺 21世纪经济报道 2017年12月03日 10:49

  一个多月以前的杭州,许多买家仍在为买一套新房而发愁。十一长假之前,杭州上塘宸章三期推出250套房源,迅速被认购完毕,有60%意向者表示没有抢到。

  但11月以来,这一现象开始转变。国家统计局数据显示,10月杭州新建商品住宅价格同比指数99.1,为27个月以来首次下跌。杭州楼市现降温迹象。

  商品房成交量也在下跌。据统计,11月6-12日,杭州新房共签约2459套,环比减少18.3%;11月13-19日,新房签约2296套,环比减少6.6%。二手房方面,据透明售房网统计,11月20-26日,杭州市区二手房共签约1457套,环比下降12.3%,其中主城区二手房签约701套,环比减少2.1%,已连续五周下降。

  一名业内人士对21世纪经济报道记者表示,近期发现二手房客户仍然少于一手房客户。一二手房价差较明显,投 资客选择买一手房,置换客与按揭客倾向于一手房;买不到一手房的投 资客,开始转向总价较低的老旧二手房。

  市场微调

  成交量下跌的同时,二手房挂牌量却在增加。杭州二手房交易监管服务平台显示,11月1-24日,新增挂牌房源8322套。截至11月24日,杭州二手住宅新增挂牌量增加到1.76万套,环比上涨10.1%。在11月和10月均有成交的近200个楼盘中,超4成楼盘平均价格出现环比下跌。

  两个月前,全款买房、托关系买房还是杭州楼市的常态,而现在一些热门板块较边缘地段,如奥体板块周边的新楼盘在开盘后仍有房源可售,且可接受三成按揭付款。据媒体报道,奥体板块附近一楼盘,推出60多套洋房后只出售了二十多套;位于申花核心区的一个项目,由于首次开盘去化不理想,近期已重新启动中介带客渠道。

  至于一些早已领到预售证的楼盘,销售情况并不理想。据媒体报道,某一萧山楼盘在10月底推出40多套房源,截至11月29日,签约仅28套;11月初拿到预售证的九龙仓珑玺推出90多套房源,至今仍有80多套房源处可售状态。

  相比改善型楼盘,单价2万元以下的刚需楼盘销售情况好一些。日前,位于杭州余杭的景瑞阳光城·法兰公园推出580套房源,均价在13000-17000元/平方米之间,目前房源已全部售 罄。

  二手房的松动表现在买家议价空间出现,尽管如此,成交量的下滑表明,买家观望情绪仍在。冷明(化名)自年初就想置换一套大户型房,无奈看中的武林板块一楼盘太多客户排队购买,开发商要求全款客户优先选房。冷明转而看相同楼盘的二手房,却发现价格要比一手房贵8000-10000元/平方米。经与家人商量后,其计划再观望一段时间。

  供需跷跷板

  商品房供不应求是今年杭州楼市热度难减的原因之一。而到年底,房企为冲量产生的推盘潮一定程度上缓解了这种现象。

  据住在杭州网统计,12月杭州将有45个楼盘开盘,其中有25个项目首次开盘,为今年新盘推出数量最多的月份。前一周,杭州市区有16个楼盘领出18张预售证,新增可售房源3214套。

  此外,买房者预期开始改变,导致杭州楼市出现变化。实际上,11月底推出较多楼盘情况下,一些地段非十分优质的楼盘开始放开按揭购买。

  综合多家中介门店反馈,二手房并未真正降价,只是原挂牌价较高,房东出售欲望并不大,现在开始有议价空间,但房价基数已经较高。另外,很多人因一手房全款的高门槛,开始转向二手房。据分析,今年杭州房价的推手之一是拆迁户这一购房群体,他们大部分也希望买二手房,省却寻找、过渡用房这一道程序。

  房企此前在上海、合肥等地所购高价地,明年也将入市,楼市限价环境下,这或成为客户热点关注的目标。杭州也如此。杭州双赢置业营销机构总经理章惠芳指出,如果高价地产生并限价,房企拿地积极性不高,也会影响到购房者买房迫切性下降。“限价对后市影响将会逐渐呈现”。

  多名业内人士分析,全款购房客户看到现在的一二手房价格差,表面有便宜可赚,但实际上与首付三成相比,相当于变相涨价。如果考虑投  资回报,则更尽然。如总价300万的房子,首付3成仅90万,按揭30年利率按基准5年以上4.9%计算,月供11145元;若5年后房价涨了50%至450万,则首付3成的投入回报约达100%,而全款的投入回报仅50%。

  章惠芳认为,在供需不匹配前提下,开发商与换房客推盘动力不足,局部二手房交易成为市场主要支撑。一旦预期变化,市场变化也将很快。如近期有二手房挂牌价松动,部分一手楼盘也可以按揭购房,这也开始导致二手房源供应增加,成交量却在下滑。

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