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成交上涨14.5%!增城二手房时代来临,新塘受省外客欢迎

广州中原地产研究发展部、广州房产 2018年01月04日 08:55

       2017年,广州二手成交133175宗(1-10月来源阳光家缘,11-12月为广州中原研究发展部监测),环比微幅上升3%,基本与上年持平。中原成交均价(不含南沙、从化)为31223元/㎡。

  相比一手成交大降3成,二手成交仍维持高位稳定,总量是新房的1.5倍,广州进入存量房飞跃发展时代。

  2017年在新政调控影响下,二手成交仍维持高位稳定的主要原因有以下几点:

  其一,政调控对刚需客影响效力小,刚需市场需求力度大。

  其二,一手供应缩减,客户转移至二手市场。2017年一手住宅供应仅有805.4万㎡,环比去年大降19%,部分需求分流至二手。

  其三,楼梯楼成交活跃带动二手市场成交。8月初,荔湾政府出台旧楼加装电梯补贴政策利好,价格仍较为低洼,促使今年楼梯楼成交十分活跃。

  其四,外围次新房补给,规划利好多,价格低洼,二手成交活跃。今年,外围区番禺、增城、花都二手成交仍维持市场的活跃度,主要受次新房补给影响以及地铁利好刺激。

  刚需客为主:一至两房成交逆势增长

  2017年,一房、两房成交占比分别为14%、46%,较去年同期分别净增2%、6%。

  三房、四房成交占比分别为32%、8%,分别较去年同期净减6%、2%。

  2017年政策收紧,部分改善需求被误伤,而刚需客户则受新政影响不大,购房需求仍在。

  楼梯楼及15年以上,低总价房源成交增长显著

  数据显示,2017年,楼梯楼成交占比为43%,环比大幅增加14%,基本与电梯楼成交持平。

  此外,15年以上的老旧房源成交占比为63%,较2016年(47%)大幅增加17%,首次超过15年以下二手房。

  随着电梯楼房价走高,而楼梯楼价格低洼,加上8月初荔湾出台旧楼加装电梯补贴政策利好刺激,不少刚需客群,转而选择购买楼龄稍有点长的楼梯楼房源。

  增城区二手成交上涨14.5%!

  2016年二手住宅成交TOP3分别为番禺、天河、增城。

  而2017年,年二手住宅成交TOP3分别为番禺、增城、花都,成交占比分别为21.7%、14.9%、12.3%。当中,今年花都成交大涨九成。

  随着中心区房价走高,不少客户转移至价格低洼、交通便利度不断提升的外围区置业,如番禺、增城、花都等区域,促使今年二手成交TOP3均为外围区。

 增城新塘两个超级大盘成交活跃!

  2017年二手住宅成交活跃盘TOP10中,有70%位于外围区,且大部分为均价较为低洼的楼盘,如番禺的祈福新村、增城的碧桂园凤凰城等,2017年中原成交均价约20000元。

  中心区的活跃楼盘,也是价格较低的大型社区楼盘,如海珠的金碧花园、白云的汇侨新城、天河的棠德花园,2017年中原成交均价分别为35443元/㎡、19952元/㎡、23977元/㎡。

 增城:成交跃升至第二,省外客户成主力

  截至12月25日,2017年增城区阳光家缘中介网签量为15732宗,较2016年上涨14.5%;中原成交均价(仅含凤凰城板块)为19673元/㎡;套均总价为218万元/套。

  由于地铁13号线已经开通,而增城价格相对低洼、楼龄较新,其成交活跃楼盘碧桂园凤凰城和翡翠绿洲成交均价仅20667元/㎡和18347元/㎡。

  此外,由于外地客户在增城不需5年社保也可购置一套住宅,2017年有65%的外省客户选择在增城置业。

  2018年成交量价或将持续维持稳定态势

  2017年,广州在政策调控收紧,加上城市价值提升的大环境下,二手住宅成交始终维持在稳定态势,价格越趋平稳。

  2018年,楼市调控将维持收紧态势,继续支持刚需改善,打击投机炒房。

  另一方面,将推动高质量发展,迎来新的机遇:楼市进入“租购并举”、“后财富”、“配套升级”、“产业升级”以及“产业升级”新时代。

  广州中原研究发展部预测,在此大环境下,2018年广州二手住宅成交或将维持在稳定状态,而价格则变得更为平稳。

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