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新政K.O公 寓 写字楼却表现逆天!广州“两城一洲”崛起!

广州乐居 2018年01月06日 11:26

  同遮不同柄,同人不同命,这话竟然也适用于楼市。

  公 寓和写字楼,同为商服类产品,在“330新政”重击之下,命运却是天渊之别!

  2017年,广州公 寓成交量大跌四成,政策伤害程度是五颗星!

  反观写字楼,却是供求双旺,成交量不仅没有下跌,反而大涨35%,而且,在租赁方面也非常活跃,新政伤害度可以说是负值!

  为什么会重现完全相反的情况呢?先卖个关子,看下去你就知道。

  公 寓成交量大跌四成 写字楼供求逆市大增

  先来说说两者的市场表现,可谓冰火两重天。

  去年广州出台“330新政”,新建商服类物业禁止对个人销售,商服类物业主要包括公 寓、写字楼和商铺。

  这次的“限售”新政,可以说是剑指公 寓市场,政策出台后,广州公 寓周均成交量从限售前的869套大幅下跌至179套。

  来自广州中原研究发展部的数据,2017年广州共计成交2.08万套公 寓,同比大跌42%,此外供应也微跌2个百分点,可以说供求齐跌。

  不过市场并未出现以价换量,市场成交价较2016年上升22%。

  反观写字楼,2017年供应大幅增长193%,达到88.26万平方米,多栋全新写字楼入市。

  为啥会这样?其实这与330政策要求的“最小分割单位不小于300平方米”有关,不少原规划设计成小面积公 寓产品的项目转向写字楼。

  而需求方面,写字楼表现也是杠杠的,全年成交54.97万平方米同比增长35%,成交均价27723元/平微涨1%

  据广州中原研究发展部分析,这主要与2017年广州产业引进及升级力度大,城市吸引力不断提升有关,市场对写字楼投 资信心及需求提升,公司整栋购入等大宗交易活跃,整体拉升写字楼市场成交量价

  此外,据合富辉煌报告透露,11月还有宗大手笔成交来自新机场板块的广州空港国际中心,一次性打包签约4栋小独栋写字楼,总共5.1万平方米,金额近6.4亿元。

  而表中保利天悦三期小独栋写字楼保利MO(6号楼),实际整个交易总金额7亿元(包括裙楼商业),是“330新政”后成交金额最高的整栋商用物业!

  同样面对限售新政,公 寓和写字楼反差会这么大呢?主要是因为,公 寓受众主要是个人,而写字楼的购买者,多数为企业或机构,受影响小。

  “两城一洲”坐稳写字楼投 资热门板块

  要注意的是,城区商圈吸引力尚存但日益弱化,珠江新城一手写字楼可售减少,将逐步淡出一手热点板块。

  写字楼市场热点转向产业、规划密集的外围区,国际金融城、科学城、琶洲崛起,已坐稳新一手写字楼投 资板块。

  未来潜力板块主要是产业集聚,政策、规划密集区域板块,如黄埔(第二CBD)、南沙、广州南站。

   

  写字楼租金继续上涨 空置逐步消化

  广州写字楼市场的逆天表现,还展现在租赁方面。

  据广州中原研究发展部统计的数据,2017年广州主要商圈写字楼租金保持上升,升幅在2%~8%。各个商圈均有新写字楼交付使用,阶段性拉高空置率走势,去2016年是同比上涨24%。

  广州各商圈写字楼租金及空置率走势

  值得关注的是,琶洲商圈继续成为市场热点,虽然多栋写字楼投入使用大幅拉升空置率,但板块吸引力十分强,租金升幅8%,且空置率降至14.86%。

  这些新交付写字楼吸引力十足

  2016年12月以来,广州主要商圈分别新交付使用6个甲级写字楼项目,其中一半来自琶洲这个新兴商圈,为市场带来接近30万平方米甲级写字楼。

  厉害了,琶洲!

  据广州中原研究发展部监测,这些新交付使用的写字楼吸引力十足,市场消化良好,空置率逐步下跌,租金水平保持微幅上扬走势。

 琶洲琶洲!外地外资名企加速进驻

  2017年广州写字楼有个现象很明显,那就是外地、外资名企入驻广州势头更猛,多以成熟商圈甲级写字楼为首选。

  其中,琶洲已成为企业选择的新热点板块,特点是新交付项目多、交通便利度高、房源相对较新、租金接受度较高等等,助推琶洲成为企业租用写字楼的重要选择。

  此外,共享办公运营机构日益活跃,成为写字楼市场主要租户,例如,万惠投 资就在天河北、珠江新城和越秀区创造了三个大租单!

 哪些行业在支撑写字楼租赁市场?

  据广州中原研究发展部统计数据,IT互联网仍是写字楼市场租赁主力,目前高科技创新行业、是城市发展的核心,广州2017年发力多个高科技创新领域,重点发展IAB产业,吸引企业争相进入获得先机、抢占市场。

  金融业继2016年高位后,回落至16%占比,行业流动性和淘汰率大。零售/贸易行业比例上升,较2016年升三个百分点,一定程度上表明零售、 贸易等传统行业有好转,扩张需求提升。

  最后要说的是,广州产业升级方向与国家重点发展方向保持高度一致,2017年产业引进及升级力度、发展力度空前,积极提升对外影响力,通过财富论坛等世界级窗口展示广州实力,未来将吸引更多企业进驻广州,对写字楼租赁需求将进一步增长。

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