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天河跻身全市“最贵区” 番禺二手房交易最活跃

王艳玲 邱永芬 南方都市报 2018年01月09日 08:39

  相关网站监控广州市住建委数据显示,2017年广州一手住宅网签成交89859套,同比下降29 .74 %,虽然整体成交不及过去两年,但也并未陷入低谷;网签均价16451元/平方米,同比微降1.43%,这是自2004年以来首次出现同比下跌,但就实际市场来看,部分区域较2016年仍有一定上涨,只是幅度更加理性。

  一手供应缩减,比2016年减少近两成,部分需求转至二手市场,尤其价格低洼的番禺、增城、花都维持着非常高的市场活跃度。据广州中原研究发展部监测,2017年广州全市二手房成交至少达到133175套,成交总量是新房的1.5倍。值得关注的是,由于天河二手房单价高达5万+,套均总价达48 2万元/套,导致该区二手房成交大减35 .1%。而花都受地铁开通等利好影响,成交同比大增94%,幅度超越其他区域。

  白云、海珠、越秀

  三个区成交占比均跌破1%

  相关网站监控广州市住建委数据显示,由于新货极少,再加之限价、限发预售证、限网签等,2017年白云、海珠、越秀三个区的成交占比均跌破1%,分别仅网签成交878套、854套、295套。而在广州历史上,此前还没有任何一个区成交占比低于1%。

  于此同时,增城高歌猛进,以26531套夺得销冠,占了全市接近30%,创下历史新高。黄埔、南沙、花都紧随其后,成交量均突破万套,而这种结构性的成交变化也一定程度拉低了广州的全市均价。预计2018年全市“货仓”依然集中在外围区域。根据经纬(中国)市场研究中心统计,2018年外围五区新增住宅供应超46000套,将是中心六区的两倍之多。

  天河、黄埔、南沙

  房价涨幅稳超增城

  豪宅集中的天河区首次超越优质学位盘踞的越秀区,以46729元/平方米的成交均价跻身广州最贵的区域,显示出天河强劲的经济增长实力,白云、海珠、荔湾紧随其后。全市价格最低的仍是从化,9377元/平方米的成交均价是唯 一没有破万的。

  从房价同比涨幅来看,越秀被一个保障房“拖后腿”,直接拉低成交均价至3字头,房价同比下降了28.65%,是全市下降幅度最大的区域。尽管增城成交不俗,但是1.36%的房价涨幅不敌南沙的15.37%以及黄埔的12.08%,堪称涨幅较小的区域之一。而受益于广钢新城动辄5万+高端改善型楼盘,荔湾整体以29.59%的同比涨幅超越其他区域。

  观察

  一手房购置板块更加分散 二手房成交TOP3均在外围区

  较以往扎堆重点板块情况有所不同,2017年Top10热销盘来自10个不同板块,包括增城永和、朱村板块;黄埔科学城、知识城板块长岭居板块;番禺市桥、亚运城板块……业内人士分析,随着近年广州各区基建、招商引资协同发展,以往资源倾斜某一板块、新城的情况不再,买家的选择空间亦随之增大,预计未来买家的购置热点将更加分散至各区,这将有利于各区人口均衡流入,从而反哺区域产业、经济均衡发展。

  二手房方面,区域市场热点转移,外围市场也出现明显提升。据广州中原研究发展部监测,2016年二手住宅成交TOP3分别为番禺、天河、增城;2017年二手住宅成交TOP3分别为番禺、增城、花都。番禺成交占比进一步提升,稳居首位;增城成交占比在去年大幅增加后,今年进一步增长,提升至第二名;而天河则由去年的第二大幅下滑至今年的第六名。广州中原研究发展部分析认为,随着中心区房价走高,不少客户转移至价格低洼、交通便利度不断提升的外围区置业,促使今年二手成交TOP3均为外围区。天河区珠江新城板块受政策影响严重,客户观望情绪高,2017年成交活跃度大幅下降;而向来受刚需客欢迎的东圃板块,因价格高企,不少客户转移至增城、萝岗等区域置业,促使2017年成交降温显著。

  热点区域

  东部片区

  黄埔:有三个盘进入热销前十

  黄埔集中在区府、科学城、长岭居和中新知识城四大置业板块。相较于2016年,长岭居2017年供应较去年同期少50%,部分项目一期进入销售尾声,进入二期初步开发阶段。中新知识城的宜居性受到更多重视,各种交通、学校、医疗、休闲等一系列的居住配套从纸上规划变成现实。据了解,黄埔共有三个盘进入热销前十。

  增城:吸引超六成外省客户置业

  地铁13号线的开通,拉近了增城与市区的距离,交通、教育、产业等规划,更让增城占尽利好。作为广州“东大仓”,新塘、朱村、荔城、永和、增江街等置业板块相继崛起,其中中新朱村板块新房交投两旺。根据经纬(中国)市场研究中心统计,2018年朱村将新增7838套一手住宅,新增供应量为全市第二。2017年二手房表现也非常抢眼,网签成交15732套,跃升至全市第二。而在这一年,增城的洼地已经不复存在,二手房套均总价达到218万元/套。广州中原研究发展部监测,2017年有65%的外省客户选择在增城置业。

  南部片区

  南沙:住宅网签量全市最稳

  据相关机构统计,南沙2017年的住宅网签量同比降幅不到7%,成为全市成交最稳的区域,而其他区域都出现了同比20%甚至以上的降幅。此外,南沙网签总金额超过210亿元,创下历史新高。南沙湾板块被称为南沙的“尖沙咀”,定位为高端宜居板块,而整个南沙湾板块的楼盘定位也是偏生态和高端化,价格也相较于其他板块高。

  番禺:全市二手房成交量最高区域

  华南、洛溪、大学城、广州南站房价持续走高,和这些区域的高规划、高标准配套功能区有关。但据合富辉煌数据监测显示,2017年番禺区新货供应仍处低位不足1万套。受益天河、海珠房价高企,番禺成为广州二手房成交量最高的区域。从2013年起,番禺区二手房成交占比呈现逐年上涨趋势。其中华南板块价格走高,不少刚需客退而选择价格相对低洼、大型社区集中的钟村板块。

  中心城区

  天河:二手房交易急剧降温

  此前很多年,学位房集中的越秀区,一直牢牢把握着广州房价最贵区的宝座。直到2017年,作为广州新城市中轴线所在地的天河区,取代越秀成为广州房价最贵的区。业内认为,奥体板块还位于智慧城、科学城两大产业园中间,未来“产城融合”的大背景之下将更有利于刺激区域楼市价值体现。另一方面,天河二手房急剧降温,成交量同比减少35.1%。在向来受追捧的东圃板块,部分业主由于长时间未能成交,扩大议价空间。不少客户转移至价格低洼、交通便利度不断提升的外围区置业。

  白云:二手房套均总价全市最低

  不可复制的云山资源优势,政府的大力发展及基建投入,交通、生活、商业配套均趋完善,让白云区地价屡创新高,一手住宅更是面临“奇货可居”。令人意外的是,白云区的二手房套均总价竟然是全广州最低,仅为166万元/套。主要原因是该区楼梯楼占比相对较大,而且楼龄较大,拉低区域均价。

  荔湾:中心城区货量集中地

  老荔湾、大坦沙、芳村以及广钢新城四大板块。作为中心城区的货量集中地,广钢新城整体均价4万-5万/平方米,也将荔湾区的均价拉升到全市第三的位置。广钢新城进入中央公园以南区域销售阶段。

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