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“红五月”助力业绩 “三巨头”前5月销售破2000亿

张敏 21世纪经济报道 2018年06月11日 09:10

  导读

  借助前五个月“销售规模普涨”,大中型房企很有可能实现全年销售规模增长,而“特别注重回款率指标”也是今年房企的一个突出特点。

  在楼市“红五月”的刺激下,大中型房企的业绩继续飘红。

  近期,多家房企公布前5月销售业绩,“销售规模普涨”成为主要特征。其中,万科、恒大的合约销售金额分别达到2390亿元和2541亿元,碧桂园则实现3347亿元的销售。融创、龙湖、世茂、中海等企业也均实现销售规模增长,金地则出现下滑。

  今年以来,虽然楼市调控加剧,但总体销售规模仍然保持正增长。其中,部分热点楼市在5月出现升温。这被认为是推动房企业绩提高的主因。

  另一方面,随着强者愈强的“马太效应”显现,大中型房企在拿地、融资等方面的优势进一步凸显。在楼市调控加码的背景下,这也有助于企业夯实市场规模,并提高销售业绩。

  销售价格维持平稳

  除2月有春节因素影响外,今年以来,万科、恒大、碧桂园“三巨头”均保持着单月销售400亿以上的规模,这也推动了三家房企的销售业绩始终保持行业领先。

  今年前5月,融创以1491亿元的销售规模位居行业第四,但已经被前三强拉开了约1000亿的差距。

  上述三家房企之间的增长率差距较大。碧桂园的同比增长率达到37%,恒大增长38.9%。万科则降至个位数,为4.81%。

  截至6月8日,除融创外,第二军团中的其余房企在前5月的销售规模均不足千亿。中海达到1127.12亿港元,折合人民币为900多亿。世茂、龙湖、金茂的销售规模都在500亿以上,金地为485亿。

  这一群体的销售增长率同样差距明显。金茂销售额的同比涨幅达到281.94%,融创也达到79%,世茂和中海分别为53%和16.48%。龙湖同比仅上涨0.49%,金地则同比下降6.29%。

  价格方面,大中型房企的销售均价多保持平稳,既未出现价格的大幅提升,也未现明显的“以价换量”。

  虽然楼市调控政策在不断深化,但今年以来,全国房地产市场交易规模仍然保持着同比正增长。根据统计局的数据,前四月全国商品房销售面积同比增长1.3%,销售额增长9.0%。中原地产首席分析师张大伟表示,这成为支撑房企业绩的主要因素。

  其中,今年5月,受落户新政等政策的刺激,北京、天津、西安等多个热点城市交易量出现上涨,这也被业内称为“红五月”。

  “红五月”同样是提振房企业绩的重要原因。在已经发布业绩的大中型房企中,5月单月的业绩大部分同比出现上升。即使是区域化布局的建业地产、荣盛发展,5月的销售规模也出现提升。

  全年销售仍有望提高

  大部分分析人士认为,在“红五月”的基础上,未来市场反弹的力度如何,目前看来尚待观察。但随着楼市调控政策的深入,强者愈强的趋势将会持续。这也意味着,大中型房企仍会努力保持规模和市占率的优势。

  “在房地产行业,规模在一定程度上意味着话语权。”近期,正荣集团总裁、正荣地产董事长黄仙枝向21世纪经济报道表示。这种观点也代表了行业的一种主流意见。

  据悉,无论在融资、拿地环节,还是在评级过程中,“规模效应”都十分明显。这也促使大中型房企维持并扩大现有的规模优势。

  北京某知名基金管理公司负责人向21世纪经济报道表示,他们只在30强房企中选择合作方。因为基金对安全性要求较高,而规模房企的抗风险能力总体要强于中小企业。

  银行的态度也是如此。据了解,大型银行已基本不向50强以外的房企发放开发贷和信用额度,部分银行甚至将合作范围缩至30强和20强房企。

  张大伟认为,做大规模依然是当下房企的主流选择。近几年来,房地产行业的集中度越来越高。即使未来市场下行,大中型房企仍然有可能借助并购重组的方式,在提高市场占有率的同时,获得较高的销售规模。

  某福建房企相关负责人向21世纪经济报道表示,由于调控政策的影响,今年的市场前景存在一定的不确定性。但保持高于去年的销售规模,仍然是可以确定的事情。

  他认为,大中型房企的存活规模普遍较为充足,但推盘节奏不尽相同。即使是上半年销售增长偏低,但仍可以通过加快推盘,将销售重心放在下半年,且很容易实现全年销售规模的增长。

  该人士表示,在销售规模之外,今年公司还特别注重回款率指标。这是因为融资环境收紧,公司的资金压力可能会增大。具体而言,短平快项目的回款率被要求在90%以上,而在调控力度较大的城市和区域,回款率也被要求在八成。

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