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2018上半年广州一手商办市场总结:商铺复苏期延长

小研君 广州中原研究发展部 2018年07月05日 09:38

  整体而言,上半年一手商业市场整体走势仍趋良好,随着粤港澳大湾区等规划推出,产业发展加速,下半年商业地产仍有不错的发展机遇。

  2018年上半年总体市场概况

  2018年上半年一手办公物业需求保持,整体投 资氛围良好,商铺物业则稍显低迷。

  其中,一手商铺市场成交量环比、同比分别下跌43%、37%,市场复苏期延长;

  不过,外围区商铺献量献价,以及增城从化补涨持续,带动整体价格保持高位,较2017年下半年微幅上扬2%。

  2018年上半年,一手写字楼成交31.55万㎡,环比微跌6%,同比上升47%。

  市场保持高位需求,其中大宗交易频现活跃市场。城市发展活力持续,产业引进有成效,市场对写字楼投 资信心保持;

  加之企业办公楼自用的需求突出,企业进驻、升级或扩张,为写字楼市场带来乐观前景。

  330政策出台以来,市场已逐渐接受注册公司购买公 寓。

  2018年上半年共计成交5734套32.44万㎡一手公 寓物业,成交面积较2017年下半年上升40%,公 寓市场已止跌回稳。

  目前市场环境下,闲置资金仍更倾向投 资楼市,低总价的优质公 寓项目仍是资金的可靠去向。

  2018年上半年,一手公 寓成交占一手商业整体物业的比例上升至40%,较2017年下半年提升14个百分点。

 分市场特点

  接受企业主体购买,公 寓市场回升走稳

  330政策出台后,2017年周均成交量从330前的883套大幅下跌至208套。

  历经超过1年后,目前市场已接受企业购买主体,数据显示,2018年上半年,公 寓市场止跌并稳定在150套周均水平。

  撇除春节期间的低于100套周均成交,2018年4、5月周均成交量平稳在150套左右,6月在多个项目批量成交贡献下,周均成交量达336套,其中连续两周超400套。

  可以看到,公 寓物业投 资价值再度受到重视,市场保持平稳微上扬走势。

  城区成交逐渐弱化,外围表现突出

  2018年上半年,外围区一手办公类物业需求畅旺。

  其中外围区写字楼、公 寓物业分别成交23.9万㎡、24.15万㎡,占比分别达到76%、74%市场高位;

  中心区成交量较2017年下半年则分别减少7.23万㎡、0.22万㎡。

     图表 5  近一年广州一手写字楼&公 寓区域成交走势

  除花都区外,写字楼及公 寓物业,其他三区成交量环比都呈现升势。

  其中写字楼物业,黄埔、番禺、南沙三区成交量更是持续上升走势,主要原因:一是产业引进加速,区域发展潜力大;二是供应项目集中,可售货量较多。

    

 增城社区铺热销,供求量齐居首位

  2018年上半年,增城区社区商铺供求量均居各区首位,其中新增供应4.15万㎡,收获3.91万㎡市场成交。

  中心区新增供应量稀缺,仅供应近1万㎡,成交4.82万㎡;

  外围四区商铺供求热度最高,位居各区前列,其中黄埔商铺供不应求,南沙供求量均保持高位,花都区则供过于求。

  2018年上半年,增城区社区商铺表现亮眼。

  除个别大宗交易外,集中推售的项目如保利立方花园、碧桂园豪园,以及引入教育城概念的同创滨江花园等均有不错成交。

  黄埔、南沙两区底商成交居多,贡献主要来自若干办公项目的整栋交易网签。

        

  2018年上半年商业市场热点板块

  广州中原研究发展部监测发现:2018年上半年,受政策、规划、产业等利好的区域,商业物业受关注度都较高。

  如2017年重磅引进富士康项目所在的朱村板块,加上地铁即将开通利好,商铺物业供求畅旺,商铺价格走高;

    

  办公类物业,成熟板块、新兴板块均受到追捧,其中金融城、琶洲等成熟区写字楼物业持续热销。

  受产业持续引进、规划等利好,南沙、黄埔等新兴板块写字楼、公 寓物业也持续更多受到投 资者关注。


 2018年上半年成交TOP10楼盘

  2018年上半年TOP10成交一手商铺中,不少项目为开发商整体确权自持或引入机构运营,如番禺祈福集团大厦、捷登都会等。

  商务区综合体裙楼也受到关注,如科城网羽商业广场、保利天悦、南沙水岸广场等,都是大宗交易整栋购入,包括写字楼和商业裙楼部分。

  外围区社区铺,则以散售居多,不过因社区属性强,享受小区人流优势,也一直是市场较受欢迎的投 资物业。上半年,增城侨建御溪谷、花都利峰城等社区铺较受市场欢迎。

       

  2018年上半年写字楼大宗交易频现,TOP10项目中都出现大宗交易。写字楼主力区已从天河、海珠转移至外围区,黄埔、南沙、番禺外围新板块强势占榜。

  产业引进和发展火热的黄埔、南沙两区,强力吸引企业购入写字楼。

  其中绿地中央广场、南沙金茂湾、腾飞园中新里等项目受到国企、外资、投 资机构的青睐,不少购入整栋或多层物业;

  番禺写字楼也表现突出,祈福集团大厦整栋确权自用,万科世博汇也有单栋整体出售。

  凭借极小面积优势、连续两年高居热销项目榜首的万科云城米酷基本售 罄,2018年上半年也收获474套高位成交量。

  除万科云城米酷项目外,上半年其余热销项目都来自外围区,其中金龙城5、6月集中批量成交,上半年整体成交500套位居首位,整体均价仅15552元/㎡。

  粤港澳大湾区规划即将出台利好,南沙项目持续受捧,其中越秀国际总部广场、中国铁建环球中心、富力天海湾分别成交470套、440套、191套,市场表现突出。

  另外,产业引进密集的黄埔区也有合景天峻、壹品EPARK项目持续热销撑市。

  2018年上半年大宗交易案例

  广州一手商业市场大宗交易,客户更倾向选择办公产品,包括写字楼和公 寓。

  据广州中原研究发展部统计,2018年上半年,广州一手商业市场,办公物业超亿元大宗交易,无论数量还是金额,均已超越2017年全年。

       

  为什么办公产品会更受大买家青睐?

  主要有两个原因:

  1、商铺更多作为投 资产品,自持运营居多,尤其散售商铺,投 资回报周期相对更长;

  2、办公物业可作为企业投 资、自用,企业自用是目前购置的主要用途,是满足资金处置的优先选择。

        

  广州产业引进及升级持续,2018年上半年企业大宗购入写字楼增多,自用需求成为主流,其中多宗为整栋写字楼购买。

  与往年相异的是,上半年外围区写字楼物业更受大客户青睐,关注度和活跃度持续走高。330政策出台后,成交量虽降幅达,但大宗交易仍持续关注优质公 寓项目。

  展望2018下半年

  外部环境

  1.住宅市场调控不放松并有升级之势,坚持“房住不炒”;闲置资金仍更倾向投 资楼市,外市不限购住宅距离较远、风险难控,广州优质的商业地产仍是资金的可靠去向。

  2.广州经济、人口增速稳定,政府一系列招商引资、产业升级及城市规划的利好政策,都将有利于推动广州投 资市场的进一步发展,市场对商业地产的需求也保持上升。 

  广州中原研究发展部认为,2018年下半年广州商业市场依旧有不少机遇:

  机遇一:办公楼自用的需求。企业进驻、升级或扩张,为写字楼市场带来乐观前景。值得关注的是,量身定制、满足企业个性化、体现企业形象的需求正成为主流。

  机遇二:330政策出台以来,市场已逐渐接受注册公司购买公 寓。未来办公市场更多以超300平方米大面积物业为主,目前有不错卖点、具备价格优势的小面积公 寓物业将受到关注。

  机遇三:优势板块的社区铺,尤其大型社区配套商铺,自拥足够住户作为人流,更吸引投 资买家的关注。

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